Het verhuren van je huis in Andalusië
23 Augustus 2019
Op ons advocatenkantoor in Torrox-Costa hebben wij veel Nederlandse en Belgische cliënten die hun koophuis in Andalusië willen verhuren aan toeristen. Om het risico op boetes of sancties te vermijden, lichten wij hen daarom altijd in over hun administratieve en fiscale verplichtingen.
Hieronder een aantal vragen en antwoorden:
In welk geval moet ik een RTA Verhuurlicentie aanvragen?
De licentie van het Registro de Turismo de Andalucia moet door alle huiseigenaren worden aangevraagd als de woning korter dan 2 maanden wordt verhuurd via commerciële verhuurwebsites. Voor de verhuur aan familie en vrienden heb je dus geen licentie nodig. Websites als Booking.com, AirBNB, Spain-Holiday, etc, mogen je alleen opnemen als je over het RTA-registratienummer beschikt.
Aan welke eisen moet mijn huis voldoen?
Na het toesturen van de basisdocumentatie wordt de licentie in principe altijd toegekend. Wel kun je een persoonlijke inspectie (op afspraak) verwachten waarin gekeken wordt of het huis aan de juiste voorwaarden voldoet. De inspecteur controleert zaken als het hebben van een brandblusser, EHBO doos, ramen/ventilatie, gebruiksaanwijzingen van elektronische apparaten, regels van de VVE, het officiële klachtenboek, etc.
Zijn er verschillende soorten RTA-licenties?
Ja, er wordt verschil gemaakt tussen ‘urbano’ en ‘rustico’ maar hiervoor worden andere criteria gebruikt dan in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister). Torrox Pueblo wordt bijvoorbeeld als rustico aangemerkt terwijl Torrox Costa urbano is. Daarnaast worden licenties op het platteland op hun beurt onderverdeeld in normale ‘vivienda turistica’ (VTAR) en de uitgebreidere Casa Rural.
Wat zijn de verschillen tussen de licenties voor urbano, vivienda rustica en de casa rural?
Urbano: Licentie van Eerste Bewoning verplicht. Het RTA geeft daarnaast airconditioning aan, maar dit staat momenteel onder discussie in de rechtbank omdat het een buitenproportionele eis zou zijn.
Vivienda turistica: Specifiek naambordje verplicht, geen aanvullende diensten zoals ontbijt en maximaal 90 dagen per jaar verhuur.
Casa rural: Specifiek naambordje verplicht, openingsvergunning voor een bedrijf bij de Gemeente aanvragen via een architect en dus voldoen aan de technische eisen.
Hoe zit het met de Licentie van Eerste Bewoning?
Woningen die worden aangemerkt als urbano zijn verplicht om een Licentie van Eerste Bewoning te hebben. In de praktijk vormt dit een behoorlijk probleem aangezien veel woningen hier standaard niet over beschikken. Vóór de jaren ‘70 bestond deze licentie niet en pas in de jaren ‘90 werd deze verplicht ingevoerd voor nieuwgebouwde woningen. Deze Licencia de Primera Ocupación is dan ook geen juridische eis om te hebben (ook niet bij aan- of verkoop). Voor oudere woningen geldt dat alleen dit relatief nieuwe Registro de Turismo de Andalucia het als eis stelt. Het RTA kan boetes uitdelen, dus we raden aan om een nieuwe licentie aan te vragen bij de Gemeente, als deze geen kopie van de originele licentie kan afgeven.
Wat zijn de eisen voor een nieuwe Licencia de Primera Ocupación?
Voor een nieuwe Licentie van Eerste Bewoning moet een architect een project indienen en een kleine belastingsom betalen. Daarnaast moeten je servicevoorzieningen volgens de gestelde regels zijn, zoals bijvoorbeeld het hebben van individuele watermeters of specifieke waterleveranciers. Voor appartementen is het helaas nodig om de licentie voor het hele gebouw aan te vragen. De Gemeentes hebben vanuit praktisch oogpunt geprobeerd dit te omzeilen door een ´light-versie´ van de vergunning in te voeren (Licencia de Primera Ocupación por Fines Turisticos). Helaas lijkt deze optie echter niet wettelijk geldig te zijn en zal daarom hoogstwaarschijnlijk in alle gemeenten weer worden ingetrokken.
Waar moet ik nog meer rekening mee houden?
Je bent verplicht alle aankomsten van gasten binnen 24 uur online bij de Politie te melden en het ondertekende contract plus de kopie van de paspoorten een jaar in bezit te houden voor eventuele controle.
Daarnaast dienen niet-fiscaal residenten die verhuren ieder kwartaal via een gestor (administratiekantoor) aangifte te doen van de winst via de IRNR-inkomstenbelasting. (Normaal gesproken moeten niet-residente eigenaren dit één keer per jaar doen.) Fiscaal residenten horen de verhuurwinst aan te geven via de jaarlijkse IRPF-inkomstenbelasting.