Overgedragen Spaanse Woning aan de kinderen
30 Juli 2019
Regelmatig krijgen wij van cliënten de vraag wat fiscaal gunstiger is: overdragen van de Spaanse woning aan de kinderen bij leven (via verkoop of schenking) of pas ná overlijden van de eerste echtgenoot (via testament)?
Redenen voor overdragen Spaanse woning bij leven
Cliënten geven regelmatig aan dat zij hun kinderen de veelal lastige afwikkeling van hun nalatenschap in Spanje willen besparen en daarom hun Spaanse woning alvast aan hen willen overdragen. Daarnaast vragen zij zich vaak af of dit wellicht ook fiscaal niet voordeliger is dan het laten vererven van de woning aan hun kinderen. Hieronder zetten wij de diverse mogelijkheden samen met de fiscale gevolgen op een rijtje.
Vakantiewoning of hoofdwoning?
Van groot belang voor het vaststellen van de fiscale gevolgen van overdracht van de Spaanse woning aan de kinderen is de vraag of het om een vakantiewoning of de hoofdwoning gaat. Als het een vakantiewoning betreft en de ouders in Nederland wonen zullen ook de Nederlandse fiscale regels een grote rol spelen. Als het de hoofdwoning betreft zal er voor de ouders wellicht een woonrecht/vruchtgebruik moeten worden vastgelegd, wat ook weer fiscale gevolgen kan hebben.
Verkoop van de Spaanse woning aan de kinderen
De kinderen zijn dan de kopers en zij moeten Spaanse overdrachtsbelasting betalen (8-10% van de koopsom). Daarnaast krijgen de ouders als verkopers mogelijk te maken met de heffing van Spaanse winstbelasting (19-23%) als er bij de verkoop sprake is van winst, tenzij het de hoofdwoning betreft en de ouders 65 jaar of ouder zijn en meer dan drie jaar resident zijn in Spanje. Betreft het een vakantiewoning dan vindt er bij de overdracht een ‘voorheffing’ op de winstbelasting plaats van 3% van de koopsom: ongeacht of er wel of geen sprake is van winst. Dit bedrag kan – indien er geen sprake is van winst – door de ouders (met veel geduld!) worden teruggevraagd bij de Spaanse belastingdienst.
Als het gaat om een vakantiewoning (en de ouders dus in Nederland wonen) en zij de koopsom in Nederland (deels) willen schenken of kwijtschelden zal er in Nederland schenkbelasting worden geheven. Dit zal ook het geval zijn als het gaat om de hoofdwoning en de in Spanje woonachtige ouders minder dan tien jaar weg zijn uit Nederland.
Daarnaast zal er zowel bij een hoofdwoning als bij een vakantiewoning gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal) moeten worden betaald. Gemeentelijke meerwaardebelasting is bij alle drie te noemen opties van toepassing (verkoop, schenking of vererving) en speelt derhalve een minder grote rol.
Als bij verkoop van de woning het woonrecht / vruchtgebruik door de ouders wordt voorbehouden kan er in Nederland ook nog sprake zijn van de heffing van extra erfbelasting in de situatie dat de langstlevende ouder in Nederland woont bij zijn / haar overlijden. Dit geldt ook bij een dergelijk voorbehoud van woonrecht / vruchtgebruik in de opties hierna.
Schenking van de Spaanse woning
In dit geval is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel zal er sprake zijn van de heffing van schenkbelasting. In Andalucía bestaat sinds 11 april jl. voor kinderen een korting van 99% op het aan schenkbelasting te betalen bedrag, waardoor er amper sprake zal zijn van Spaanse schenkbelasting. Maar als het de vakantiewoning betreft (en de ouders dus in Nederland wonen), dan zal ook Nederland schenkbelasting heffen. Als het de hoofdwoning betreft dan zal er ook door Nederland schenkbelasting worden geheven als de ouders minder dan tien jaar geleden uit Nederland zijn vertrokken. De Nederlandse vrijstelling voor schenken aan kinderen is zeer beperkt (€ 5.428,- per kind in 2019). Ook bij schenken van de Spaanse woning is er sprake van de heffing van winstbelasting zoals hiervoor bij verkoop van de Spaanse woning vermeld.
Laten vererven van de Spaanse woning bij overlijden eerste echtgenoot
De laatste optie is dat de ouders de Spaanse woning niet bij leven overdragen, maar wachten tot aan het overlijden van de eerste van de beide ouders. Als de kinderen de Spaanse woning erven is er géén sprake van overdrachtsbelasting en winstbelasting. Wel is er dan uiteraard erfbelasting verschuldigd, maar in Andalusië geldt een erfbelastingvrijstelling van € 1.000.000,- per kind met daarnaast nog een korting van 99% op het eventueel na aftrek van de vrijstelling resulterende bedrag aan Spaanse erfbelasting.
Als het gaat om een vakantiewoning (en de overledene dus in Nederland woonde) zal de vererving van de Spaanse woning ook worden betrokken in de Nederlandse erfbelasting. De vrijstelling voor erven is in Nederland hoger dan bij schenken: € 20.616,- per kind (2019). Als het gaat om de vererving van een hoofdwoning na overlijden van de eerste echtgenoot / ouder binnen tien jaar na zijn / haar vertrek (emigratie) uit Nederland geldt hetzelfde. Maar als de ouder er in geslaagd is die periode te overleven is er geen sprake meer van Nederlandse erfbelasting.
Conclusie
In veel gevallen is het “overdragen” van de Spaanse woning bij het overlijden van de eerste ouder fiscaal het voordeligst. Hierbij is echter wel van belang dat het testament van de ouder die als eerste overlijdt de vererving van de Spaanse woning aan de kinderen (in plaats van de vererving aan de langstlevende echtgenoot) mogelijk maakt!